ÖN ALIM (ŞUFA) HAKKI DAVASI

Değerli Haymana Gazetesi okurları hepinize iyi haftalar diliyorum. Sizlere bu haftaki yazımda “Ön Alım (Şufa) Hakkı Davası” konusunu anlatmış olacağım. Bununla ilgili tüm detayları bu yazımda bulabileceksiniz.
Şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyette paydaşların sahip olduğu bir haktır. Paylı mülkiyet paydaşlarından birisi, payını paydaşlardan birine değil de bir üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar şufa hakkı sayesinde, üçüncü kişiye satılan pay üzerinde öncelikli satın alma hakkına sahiptir. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin tesis edilmesiyle birlikte doğar. Herhangi bir payın üçüncü kişiye satılmasıyla birlikte kullanılabilir. Hakkın kullanılması amacıyla açılan davaya, şufa (önalım) hakkı davası denir.
Paydaşlardan biri, üçüncü kişiye satılan pay dolayısıyla şufa hakkını kullandığı takdirde, önalım hakkını kullanan paydaş ile payı satın alan üçüncü kişi arasında, payı satan kişi ile üçüncü kişi arasında yapılan sözleşmenin şartları ve kapsamı itibariyle aynısı olan bir satım ilişkisi tesis edilir. Şufa hakkının kullanılmasıyla birlikte, payını satışa konu eden paydaş yasal ön alım hakkını kullanan paydaşa payını devretmek durumundadır.
Yasal şufa hakkı, ancak paydaşlar harici birine satış yapılmasıyla mümkündür. Daha önceleri irade bildirimi yoluyla kullanılan şufa hakkı, ancak alıcıya karşı şufa (önalım) hakkı davası açmak suretiyle kullanılabilir. Önalım hakkı ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir bir haktır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlar şufa hakkı kullanılamaz. İlgili taşınmazın vasfı (arsa, daire vs.) önemli değildir; mühim olan, paylı mülkiyete tabi olup olmadığıdır.Şufa hakkı ancak paydaşların kullanabileceği bir haktır.Yalnız bir paydaş değil; paydaşların tamamı önalım hakkını kullanırsa, şufaya konu pay eşit şekilde paylaştırılır.
Fiilen bölünmüş taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bir diğer ifadeyle, iştirak veya müşterek halinde mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazda, taşınmazın hangi bölümünü hangi paydaşın kullanacağı sözleşmeyle ya da fiilen paydaşlar arasında belirlenmişse, söz konusu taşınmazdaki payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda önalım hakkı kullanılamaz. Şu halde, sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmiş taşınmazlar hakkında şufa (önalım) davası açılamaz.
Şufa (önalım) hakkı davası, payın satıldığı üçüncü kişiye karşı açılır. İşbu davada davalı, payı satın alan üçüncü kişidir.Dava, payını satan paydaşa karşı değil; payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılacaktır. Hemen belirtmek gerekir ki, paydaşlardan biri payını diğer paydaşa satarsa şufa hakkı kullanılamaz. Zira şufa hakkı yalnızca üçüncü kişilere karşı açılabilir.Önalım hakkı kullanımı belirli bir süreye tabi kılınmıştır.Taşınmazı satın alan üçüncü kişi noter marifetiyle paydaşlara bildirim yapmışsa, bildirimi takiben üç ay içinde önalım hakkı davası açılması gerekir.Taşınmazı satın alan üçüncü kişi noter kanalıyla paydaşlara bildirimde bulunmamışsa, her halde satış tarihini izleyen iki yıl içinde önalım hakkı davası açılması gerekir. Sıralanan süreler hak düşürücü süreler olup geçmesi halinde şufa davası açılamaz.