YENİ MALİK NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Değerli Haymana Gazetesi okurları, bu haftaki köşe yazımızın konusu Türk Borçlar Kanunu madde 351’ de düzenlenen “Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası” ile ilgili bilgileri sizlere anlatmış olacağım. Ev sahibi ve kiracıları ilgilendiren ve son zamanlarda çokça sorunlara şahit olduğumuz bir konuyu yazımda anlatacağım. Söz konusu dava nedir? Sonuçları ne olur ve şartları nelerdir hepsini bu yazımızda cevaplandıracağım.
Kira ilişkisinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira ilişkisinin tarafı olacaktır. Buna göre yeni malik, eski malikin yerinin alarak kira sözleşmesini aynı şartlarda sürdürebilecektir. Bununla birlikte yeni malik (yeni ev/işyeri sahibi) kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri için taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilir. Konut veya işyeri olarak kullanılan taşınmazı yeni satın alan kişi, taşınmazı kiracı olarak kullanana açacağı dava ile tahliye ettirebilecektir. Bu yolla kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için, taşınmazın el değiştirdiği tarihten başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak ihtarname yoluyla bildirmeli ve altı ay sonra tahliye davası açılmalıdır. Ancak yeni malik isterse sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilecektir. Açılacak davada önemli hususlardan biri de mahkeme ihtiyacın samimi olup olmadığını değerlendirecek ve ihtiyacın samimi olması durumunda tahliye kararı verecektir.
Söz konusu davanın açılabilmesi için yukarıda da saydığımız gibi belirli şartların oluşması gerekmektedir. Bunları tek tek yine sayacak olursak: Yeni Malikin kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler İçin Bir Konut ya da İşyeri İhtiyacının Bulunması, Bu kişilerin taşınmaz ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması, Taşınmazın edinilme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, 6 ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde davanın açılmış olması gerekmektedir.
Taşınmazı yeni satın alan/edinen yeni malik tarafından kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliye edilebilmesi için, ihtiyacın gerçek, samimi, sürekli ve düzenli olması gerekmektedir. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir. Mahkemece gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacın olup olmadığı araştırılıp mahkemece kanaate varılması gerekmektedir. Mahkeme aynı zamanda yargılama sırasında taşınmazı satın alan kişinin yeni malik veya ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin tahliyesi istenen taşınmazın bulunduğu bölgede başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığını tespit edip araştırmaktadır.
Yeni Malik, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Eğer ki yeni malik, bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Bu davalarda görevli ve yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleri olacaktır.
1 Eylül itibarıyla dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk müessesi gelmiştir.